Vraagstelling

Voor de toepassing van de afwerkingsregel (art. 4.4.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) is ondermeer vereist dat het perceel waarop de nieuwe woning opgericht wordt, een oppervlakte heeft van 650 m². Naar verluidt kan een perceel worden gesplitst om onder die oppervlakteregel te kunnen vallen.

De administratieve praktijk stelt aan die splitsing bijzondere eisen. Zo wordt soms gesteld dat een perceelssplitsing enkel maar kan worden toegestaan wanneer het gedeelte boven de 650 m² vervreemd werd aan derden. Sommige administraties stellen dat de aanvrager van de vergunning op grond van de afwerkingsregel tevens eigenaar van het perceel moet zijn.

Wat zijn de exacte juridische vereisten?

Antwoord

1.             Om een goed inzicht in deze materie te krijgen, is het aangewezen om in herinnering te brengen dat aan de toepassing van de afwerkingsregel 2 soorten voorwaarden verbonden zijn: voorwaarden inzake de (bestaande en nieuwe) bebouwing en voorwaarden inzake het terrein. Deze voorwaarden liggen in beginsel vervat in art. 4.4.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Indien andere bepalingen relevant zijn, wordt dat expliciet vermeld.

Wat de bebouwing betreft, kunnen de voorwaarden worden samengevat als volgt:

·         Er wordt een ééngezinswoning aangebouwd aan een bestaande wachtmuur, dat is een wand die op 1 september 2009 deel uitmaakt van een dubbele wand, opgetrokken op de perceelsgrens of een enkele wand die reeds op 1 september 2009 is opgetrokken tot tegen de perceelsgrens, en die beschermd is door een tijdelijke waterafstotende bekleding.

·         De bestaande woning(en) zijn zowel op 1 september 2009 als op het ogenblik van de vergunningsaanvraag hoofdzakelijk vergund en niet verkrot. De termen “hoofdzakelijk vergund” en “verkrot” worden omschreven in art. 4.1.1, 7° en 15° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

·         De nieuwe woning is van het driegeveltype (aanbouw bij een wachtmuur van een bestaande woning op een belendend perceel) dan wel van het gesloten bouwtype (bebouwing op een perceel dat gelegen is tussen 2 wachtmuren).

·         Het bouwvolume van de nieuwe woning bedraagt ten hoogste 1.000 m³. Onder het begrip “bouwvolume” moet worden verstaan: het bruto-bouwvolume van de woning en haar fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de woning (zoals een aangebouwde garage, veranda of berging), gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld (art. 4.1.1, 2° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

Wat het terrein betreft, gelden volgende voorwaarden:

·         Het bouwterrein heeft een oppervlakte van ten hoogste 650 m². De memorie van toelichting bij het ontwerpdecreet dat aanleiding heeft gegeven tot de opmaak van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dienaangaande dat “deze maximale oppervlakte is afgeleid van de richtnorm, opgenomen in het RSV, van 15 woningen/ha in landelijk gebied. Indien men de regel wil toepassen op een groter perceel, zal eerst een verkaveling moeten worden doorgevoerd”. De verwijzing naar “een verkaveling” wekt verwarring, aangezien in agrarisch gebied geen verkaveling voor woondoeleinden kan worden doorgevoerd (doch wel voor agrarische functies ingevolge art. 4.2.15, §1, tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Er mag veilig – a fortiori – worden aangenomen dat de decreetgever hier heeft gedoeld op de figuur van de verdeling in de zin van art. 5.2.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

·         Het terrein moet uiteraard gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg (art. 4.3.5, §1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

·         Het terrein mag niet gelegen zijn een ruimtelijk kwetsbaar gebied in de zin van art. 1.1.2, 10° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

·         Het terrein mag niet gelegen zijn binnen de perimeter van een RUP of een BPA betreffende zonevreemde constructies dat het aanbouwen bij bestaande woningen uitdrukkelijk verbiedt.

Indien aan al deze voorwaarden is voldaan, kan een stedenbouwkundige vergunning voor woningbouw worden afgeleverd. Eventueel kan voorafgaand een stedenbouwkundig attest worden aangevraagd.

2.             Aan de toepassing van de afwerkingsregel kunnen geen bijzondere voorwaarden inzake eigendomsposities worden gekoppeld. De afwerkingsregel maakt immers deel uit van het toetsingsproces van stedenbouwkundige aanvragen en ressorteert aldus onder het beginsel neergelegd in art. 4.2.22, §1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening,  naar luid waarvan vergunningen een zakelijk karakter hebben en worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend geod betrokken burgerlijke rechten.

Aan dit beginsel wordt streng de hand gehouden in de rechtspraak. Zo heeft de Raad van State geoordeeld dat het niet zo is “dat een bouwaanvraag enkel door de eigenaar van de percelen zou kunnen worden ingediend en dat de vergunningverlenende overheid elke aanvraag zou dienen af te wijzen, wanneer zou blijken dat de bouwaanvrager niet de eigenaar is van de betrokken bouwgrond. Bouwvergunningen worden immers afgegeven onder voorbehoud van de betrokken burgerlijke rechten” (RvS 26 juni 2007, nr. 172.771, Jacobs e.a., randnr. 4.1.1). In een ander arrest heeft de Raad van State in diezelfde zin overwogen “dat het middel erop neerkomt dat de bestreden stedenbouwkundige vergunning is verleend met schending van de eigendomsrechten van de verzoekende partijen; dat stedenbouwkundige vergunningen worden verleend onder voorbehoud van de geldende burgerlijke rechten; […] dat het middel niet ontvankelijk is; dat het niet ernstig is;” (RvS 8 maart 2002, nr. 104.512, Seys e.a.).

VRAAGSTELLING
Een persoon beschikt over twee (aanpalende) kadastrale percelen gelegen in agrarisch gebied, beide palend aan een voldoende uitgeruste weg.
Op het linker perceel bevindt zich een bewoonde woning in goede staat (gebouwd vóór 22 april 1962).
Op het rechter perceel is vóór 22 april 1962 eveneens een woning met aangebouwde stallen opgericht. De woning wordt sinds ongeveer 1971 evenwel als berging aangewend door de eigenaar van de woning op het linker perceel.
De eigenaar heeft de intentie om het rechter perceel te verkopen maar wenst aan de kandidaat-koper een document te kunnen voorleggen waaruit blijkt dat de koper het recht heeft om de woning te renoveren of aan te passen.
Zijn dergelijke renovatie- en aanpassingsmogelijkheden voorhanden? Hoe kan men dergelijk document verkrijgen (buiten het indienen van een aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning)?

ANTWOORD
1. Uit het aangeleverde fotomateriaal blijkt dat de bebouwing op het rechter perceel in feite een gedesaffecteerd landbouwbedrijf (exploitatiewoning met stallingen) is, dat vandaag geen (noemenswaardige) agrarische functie vervult. De “functiewijziging” dateert overigens van vóór 9 september 1984 – datum waarop voor het eerst sommige functiewijzigingen vergunningsplichtig werden.
De betrokken bebouwing voldoet aldus aan de definiëring van het begrip “zonevreemde constructie”, te weten “een constructie die niet beantwoordt aan de voor het perceel geldende bestemmingsvoorschriften” (art. 4.1.1, 17° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).
De functionele historiek van de bebouwing op het rechter perceel doet weinig ter zake.
Art. 4.4.10, §1, tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening geeft immers aan wanneer een constructie zonevreemd moet zijn om in aanmerking te komen voor de decretale basisrechten inzake verbouw, herbouw of uitbreiding: alle grondvoorwaarden voor deze decretale basisrechten (zonevreemd zijn, niet verkrot zijn, hoofdzakelijk vergund zijn) worden beoordeeld op het ogenblik van de (eerste) vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden.
Het feit dat het goed vandaag een gedesaffecteerd landbouwbedrijf is, vormt aldus een afdoende grond om de decretale basisrechten inzake de verbouw, de herbouw of de uitbreiding van zonevreemde constructies van toepassing te achten, uiteraard voor zover alle andere door de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gestelde voorwaarden van toepassing zijn (zie in het bijzonder art. 4.4.10 en 4.4.11 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).
De toepasselijkheid van de decretale basisrechten betekent nog niet onmiddellijk dat een residentiële functie mogelijk wordt: de bestaande bebouwing is vandaag immers wel zonevreemd, maar niet bestemd tot wonen.
Daarvoor is dus een extra maatregel nodig, meer bepaald de toepassing van art. 11 B.Vl.Reg. 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen, dat toelaat om een via een stedenbouwkundige vergunning een toelating te verkrijgen om “een eventueel leegstaand landbouwbedrijf” te herbestemmen tot een woning, op voorwaarde dat voldaan is aan alle volgende voorschriften:
“1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft  ;
2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig    blijft  ”.
Het is dus noodzakelijk om in een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag een functiewijziging in de zin van art. 11 B.Vl.Reg. 28 november 2003 aan te vragen, vooraleer de decretale basisrechten inzake zonevreemde woningen (artt. 4.4.12 - 4.4.15 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) kunnen worden toegepast. 
Dat betekent níet dat er twee afzonderlijke stedenbouwkundige vergunningsaanvragen moeten worden ingediend (één voor een functiewijziging en één voor de bouwwerken).
Immers, de decreetgever heeft bevestigd dat een aanvraag voor een zonevreemde functiewijziging gecombineerd kan worden met een aanvraag voor een verbouw, herbouw of uitbreiding (Ontwerp van decreet tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid, Parl.St. Vl. Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 148, nr. 473).
Er kan dus worden volstaan met één aanvraag waarin tegelijkertijd de zonevreemde functiewijziging en de bouwwerken worden aangevraagd.
In de motiveringsnota bij de aanvraag dient voorgaande redenering uitdrukkelijk te worden opgenomen. Het verdient tevens aanbeveling om zeer goed te motiveren dat aan de overige voorwaarden voor de decretale basisrechten is voldaan (hoofdzakelijk vergund zijn, niet verkrot zijn, etc.).

2. Uit de vraagstelling blijkt dat het de bedoeling is om een bepaalde graad van stedenbouwkundige zekerheid te krijgen, vooraleer (door de koper) effectief een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag wordt ingediend.
Daartoe  leent zich het instrument van het stedenbouwkundig attest in de zin van art. 5.3.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dergelijk attest geeft gedurende een periode van twee jaar een vrij verregaande stedenbouwkundige zekerheid, aangezien de bevindingen van het attest slechts zeer uitzonderlijk  kunnen worden tegengesproken bij de beoordeling van een effectieve vergunningsaanvraag. 
De vormvereisten voor de aanvraag van een stedenbouwkundig attest zijn opgenomen in (de bijlage bij) het B.Vl.Reg. 19 maart 2010 betreffende stedenbouwkundige attesten, projectvergaderingen en stedenbouwkundige inlichtingen. U vindt het verplicht te gebruiken model van aanvraagformulier hier: http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/formulieren/docs/sa1_2010.doc.
Het is aangewezen om bij de aanvraag een korte nota op te nemen waarin voormelde redenering wordt opgenomen. Ook hier is het aangewezen om zeer goed te onderbouwen dat aan de overige voorwaarden voor de decretale basisrechten is voldaan (hoofdzakelijk vergund zijn, niet verkrot zijn, etc.).